Vente d’immeuble aux États-Unis – Gain en capital
Si un résident canadien vend situé aux États-Unis, une retenue américaine d’impôt à la source de 15 % sera prélevée et remise à l’IRS selon les règles de « Foreign Investment in Real Property Tax Act » (« FIRPTA »).
La retenue d’impôt correspond à un acompte provisionnel de l’impôt sur le revenu américain à payer sur le gain en capital réalisé au moment de la vente.
Il existe TROIS EXCEPTIONS permettant de réduire ou d’éliminer la retenue à la source de 15 %.
La première exception s’applique sur les dispositions dont la valeur de la propriété est de 1,000,000$US ou moins, alors le taux de la retenue américaine d’impôt à la source sera de 10% au lieu de 15%, si les deux conditions suivantes sont remplies:
La propriété est acquise par l’acheteur avec l’intention de l’utiliser pour sa résidence principale (au moins la moitié du temps d’usage pour des fins personnelles de la propriété au
cours de chacune des deux années suivant la vente); et
Le prix de vente réalisé pour cette propriété n’excède pas 1,000,000$US.
La deuxième exception s’applique si le bien est vendu pour 300 000 $US ou moins à un acheteur qui a l’intention d’en faire sa résidence principale. À ce moment, il n’y a aucune retenue d’impôt à la source sur le prix de vente de la propriété. Toutefois, le gain en capital sur la vente demeure imposable aux États-Unis et une déclaration de revenus américaine doit être produite.
La troisième exception s’applique pour une réduction du taux de retenue à la source. Un Canadien doit produire un formulaire de demande de réduction de la retenue d’impôt, soit le formulaire 8288-B, « Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests » et l’envoyer à l’IRS. Sur le formulaire 8288-B, il doit démontrer que l’impôt américain à payer sur le gain en capital sera inférieur à 15 % ou 10 % du prix de vente (selon le cas). L’IRS émettra un certificat, « Withholding Certificate », qui indiquera, le montant de l’impôt qui doit être retenu par l’acheteur au lieu de la retenue fixe de 15 % ou de 10 % du prix de vente. La demande doit être obtenue auprès de l’IRS idéalement au plus tard à la date de transfert de la propriété. À défaut de produire le formulaire 8288-B dans les temps, la retenue à la source sera appliquée et le vendeur pourra recevoir un remboursement anticipé. L’IRS délivrera généralement le certificat dans un délai de 90 jours.
Le gain ou la perte en capital résultant de la vente d’un bien immobilier américain par un non-résident doit être déclaré au sein d’une déclaration de revenus américaine des non-résidents (formulaire 1040-NR). En tant que résident canadien, vous devez également déclarer le gain ou la perte en capital dans votre déclaration de revenus canadienne. S’il y a un gain en capital sur disposition dans les deux pays, les États Unis ont le premier droit d’imposition et l’impôt sur le revenu des États-Unis peut être réclamé comme un crédit d’impôt étranger dans vos déclarations de revenus canadiennes (fédérale et provinciale).
Tout comme pour les revenus de location, une déclaration de revenus dans l’État où se trouve l’immeuble vendu peut également être nécessaire, en fonction de la législation de cet État.
Délais et pénalités Le formulaire 1040-NR doit être produit avant le 15 juin de l’année civile suivante. Si vous ne produisez pas votre déclaration à la date d’échéance, vous aurez une pénalité pour non-production. La pénalité est basée sur l’impôt non payé à la date d’échéance. La pénalité est habituellement de 5 % du montant d’impôt dû pour chaque mois ou fraction de mois pour lesquels la déclaration est en retard, mais ne peut excéder 25 % du montant. Si vous produisez votre déclaration plus de 60 jours après la date d’échéance, la pénalité minimale est le moindre de 135 $ ou 100 % de l’impôt impayé.
