La vente sous contrôle de justice
Après avoir signifié le prévis d’exercice d’un recours hypothécaire au débiteur, le créancier, qui désire vendre sous contrôle de justice, doit adresser une demande au tribunal afin de faire déterminer les conditions et les charges de la vente, indiquer si elle peut être faite de gré à gré, par appel d’offres ou aux enchères et, s’il le juge opportun, fixer, après s’être enquis de la valeur du bien, une mise à prix.[1]
Le créancier doit dans tous les cas obtenir un jugement, malgré le délaissement volontaire de celui contre qui le droit est exercé. Les éléments devant être déterminés par le tribunal le seront lors de la demande en délaissement forcé, si ce dernier n’a pas été obtenu volontairement. S’il y a eu délaissement volontaire, une demande pour vente sous contrôle de justice doit être présentée.
La vente des biens doit se faire dans l’intérêt du débiteur et des créanciers, à un prix commercialement raisonnable et selon le mode de réalisation le plus adéquat dans les circonstances.[2] Un avis de vente, indiquant la nature du bien, le mode de vente choisi, les modalités, les charges et les conditions de la vente, doit être publié au registre des ventes et au registre foncier, s’il y a lieu, 30 jours avant la vente.[3]
La vente sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune garantie de qualité.[4] Par ailleurs, elle purge les droits réels.[5] Ainsi, tous les créanciers hypothécaires voient leur hypothèque anéantie après la vente sous contrôle de justice. Toutefois, la vente donne lieu à une collocation de ces créanciers qui pourront recevoir paiement, suivant le prix de vente à distribuer et qui pourront faire valoir à ce moment leur hypothèque et leur droit de préférence.
Celui qui a été chargé de la vente doit produire, dans les 30 jours, son rapport au greffe du tribunal, qui contient un état de collocation lorsque plusieurs personnes ont droit au produit de la vente. Il doit le notifier au débiteur, aux créanciers qui ont droit à la distribution, aux créanciers dont les droits sont inscrits au registre foncier ou au registre des droits personnels et réels mobiliers et, s’il s’agit d’un immeuble, à la municipalité et à la commission scolaire.[6]
L’état de collocation peut être contesté dans les 10 jours de sa notification.[7] En l’absence de contestation ou dès le jugement la rejetant, on peut distribuer sans délai le produit de la vente.[8]
L’état dresse l’ordre de collocation suivant le rang des créanciers.[9] En matière mobilière l’ordre serait le suivant : 1) les frais d’exécution; 2) les autres créances prioritaires, suivant leur rang; 3) les créances hypothécaires grevant les biens vendus, selon leur rang; 4) les créances chirographaires.
De plus, la garantie bancaire prime les créances prioritaires ou hypothécaires, si elle a été créée avant leur naissance. L’existence de cette garantie peut être connue en consultant le registre de la Banque du Canada, où les préavis d’intention de fournir une telle garantie sont inscrits. L’inscription de ces préavis ne marque toutefois pas le rang de la banque.
En matière immobilière, l’ordre de collocation serait le suivant : 1) les frais d’exécution; 2) les autres créances prioritaires; 3) les créances garanties par hypothèques légales de la construction; 4) les autres créances hypothécaires grevant l’immeuble vendu, selon leur rang; 5) les créances chirographaires.
Certaines cessions de rang conventionnelles peuvent intervenir entre les créanciers hypothécaires. La cession ne doit pas nuire aux créanciers intermédiaires. De même, certaines cessions de créances totales ou partielles et certaines subrogations peuvent intervenir dans la collocation.
[1] Code civil du Québec, art. 2791
[2] Ibid, art. 2793
[3] Art. 748 et749 N.C.P.C.
[4] Supra note 1, art. 1731
[5] Supra note 1, art. 2791
[6] Les articles 763 à 771 N.C.P.C., applicables en vertu de l’article 2793 C.c.Q.,
[7] Art. 770 N.C.P.C.
[8] Art. 771 N.C.P.C.
[9] Art. 766 N.C.P.C.
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