Lacombe Avocats

LA VENTE EN GÉNÉRAL

La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer. Le transfert peut aussi porter sur un démembrement du droit de propriété ou sur tout autre droit dont on est titulaire.

Celui qui est chargé de vendre le bien d’autrui ne peut, même par partie interposée, se rendre acquéreur d’un tel bien; il en est de même de celui qui est chargé d’administrer le bien d’autrui ou de surveiller l’administration qui en est faite, sous réserve cependant, quant à l’administrateur, de l’article 1312. Celui qui ne peut acquérir ne peut, non plus, vendre ses propres biens, moyennant un prix provenant du bien ou du patrimoine qu’il administre ou dont il surveille l’administration. Ces personnes ne peuvent en aucun cas demander la nullité de la vente.

La promesse de vente

La promesse de vente accompagnée de délivrance et possession actuelle équivaut à vente. Toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement.

Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d’obtenir un jugement qui en tienne lieu.

De la vente du bien d’autrui

La vente d’un bien par une personne qui n’en est pas propriétaire ou qui n’est pas chargée ni autorisée à le vendre, peut être frappée de nullité. Elle ne peut plus l’être si le vendeur devient propriétaire du bien.  Le véritable propriétaire peut demander la nullité de la vente et revendiquer contre l’acheteur le bien vendu, à moins que la vente n’ait eu lieu sous contrôle de justice ou que l’acheteur ne puisse opposer une prescription acquisitive. Il est tenu, si le bien est un meuble qui a été vendu dans le cours des activités d’une entreprise, de rembourser à l’acheteur de bonne foi le prix qu’il a payé. L’acheteur peut aussi demander la nullité de la vente. Il n’est pas, toutefois, admis à le faire lorsque le propriétaire n’est pas lui-même admis à revendiquer le bien.

Les obligations du vendeur

Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente.

La délivrance du bien vendu

L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. Le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède, ainsi que, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède.

Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu’il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité.

Le vendeur qui a accordé un délai pour le paiement n’est pas tenu de délivrer le bien si, depuis la vente, l’acheteur est devenu insolvable. Les frais de délivrance sont à la charge du vendeur; ceux d’enlèvement sont à la charge de l’acheteur.

La garantie du droit de propriété

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente. Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie.  Le vendeur se porte garant envers l’acheteur de tout empiétement exercé par lui-même, à moins qu’il ne l’ait déclaré lors de la vente. Il se porte garant, de même, de tout empiétement qu’un tiers aurait, à sa connaissance, commencé d’exercer avant la vente.

Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits.

La garantie de qualité

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

Lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d’une force majeure ou est due à la faute de l’acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l’état où il se trouvait lors de la perte. Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur.  Sont également tenus à la garantie du vendeur, le fabricant, toute personne qui fait la distribution du bien sous son nom ou comme étant son bien et tout fournisseur du bien, notamment le grossiste et l’importateur.

La vente faite sous contrôle de justice ne donne lieu à aucune obligation de garantie de qualité du bien vendu.

La garantie conventionnelle

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel.

les obligations de l’acheteur

L’acheteur est tenu de prendre livraison du bien vendu et d’en payer le prix au moment et au lieu de la délivrance. Il est aussi tenu, le cas échéant, de payer les frais de l’acte de vente.   L’acheteur doit l’intérêt du prix de la vente, à compter de la délivrance du bien ou de l’expiration du délai convenu entre les parties.

les règles particulières à l’exercice des droits des parties

Les droits de l’acheteur

L’acheteur d’un bien meuble peut, lorsque le vendeur ne délivre pas le bien, considérer la vente comme résolue si le vendeur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation ou s’il ne l’exécute pas dans le délai fixé par la mise en demeure. Lorsque le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat et qu’il est dans l’impossibilité de le faire, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix ou, si la différence lui cause un préjudice sérieux, la résolution de la vente.Toutefois, l’acheteur est tenu, lorsque la contenance ou la quantité excède celle qui est indiquée au contrat, de payer l’excédent ou de remettre celui-ci au vendeur.

L’acheteur qui découvre un risque d’atteinte à son droit de propriété doit, par écrit et dans un délai raisonnable depuis sa découverte, dénoncer au vendeur le droit ou la prétention du tiers, en précisant la nature de ce droit ou de cette prétention. Le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer ce droit ou cette prétention ne peut, toutefois, se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.

Les droits du vendeur

Le vendeur d’un bien meuble peut, lorsque l’acheteur n’en paie pas le prix et n’en prend pas délivrance, considérer la vente comme résolue si l’acheteur est en demeure de plein droit d’exécuter ses obligations ou s’il ne les a pas exécutées dans le délai fixé par la mise en demeure. Il peut aussi, lorsqu’il apparaît que l’acheteur n’exécutera pas une partie substantielle de ses obligations, arrêter la livraison du bien en cours de transport. Lorsque la vente d’un bien meuble a été faite sans terme, le vendeur peut, dans les 30 jours de la délivrance, considérer la vente comme résolue et revendiquer le bien, si l’acheteur, alors qu’il est en demeure, fait défaut de payer le prix et si le meuble est encore entier et dans le même état, sans être passé entre les mains d’un tiers qui en a payé le prix ou d’un créancier hypothécaire qui a obtenu le délaissement du bien. La saisie par un tiers, alors que l’acheteur est en demeure de payer le prix et que le bien est dans les conditions prescrites pour la résolution, ne fait pas obstacle au droit du vendeur.

Le vendeur d’un bien immeuble ne peut demander la résolution de la vente, faute par l’acheteur d’exécuter l’une de ses obligations, que si le contrat contient une stipulation particulière à cet effet.S’il est dans les conditions pour demander la résolution, il est tenu d’exercer son droit dans un délai de cinq ans à compter de la vente. Le vendeur d’un bien immeuble qui veut se prévaloir d’une clause résolutoire doit mettre en demeure l’acheteur et, le cas échéant, tout acquéreur subséquent, de remédier au défaut dans les 60 jours qui suivent l’inscription de la mise en demeure au registre foncier; les règles relatives à la prise en paiement énoncées au livre Des priorités et des hypothèques, ainsi que les mesures préalables à l’exercice de ce droit s’appliquent à la résolution de la vente, compte tenu des adaptations nécessaires. Le vendeur qui reprend le bien par suite de l’exercice d’une telle clause le reprend libre de toutes les charges dont l’acheteur a pu le grever après que le vendeur a inscrit ses droits.

Les modalités de la vente

La vente à l’essai

La vente à l’essai d’un bien est présumée faite sous condition suspensive. Lorsque la durée de l’essai n’est pas stipulée, la condition est réalisée par le défaut de l’acheteur de faire connaître son refus au vendeur dans les 30 jours de la délivrance du bien.

La vente à tempérament

La vente à tempérament est une vente à terme par laquelle le vendeur se réserve la propriété du bien jusqu’au paiement total du prix de vente. La réserve de propriété d’un véhicule routier ou d’un autre bien meuble déterminés par règlement, de même que celle de tout bien meuble acquis pour le service ou l’exploitation d’une entreprise, n’est opposable aux tiers que si elle est publiée; cette opposabilité est acquise à compter de la vente si la réserve est publiée dans les 15 jours. La cession d’une telle réserve n’est également opposable aux tiers que si elle est publiée.

La vente à tempérament transfère à l’acheteur les risques de perte du bien à moins qu’il ne s’agisse d’un contrat de consommation ou que les parties n’aient stipulé autrement.

Le solde dû par l’acheteur devient exigible lorsque le bien est vendu sous contrôle de justice ou que l’acheteur, sans le consentement du vendeur, cède à un tiers le droit qu’il a sur le bien. Lorsque l’acheteur fait défaut de payer le prix de vente selon les modalités du contrat, le vendeur peut exiger le paiement immédiat des versements échus ou reprendre le bien vendu; si le contrat contient une clause de déchéance du terme, il peut plutôt exiger le paiement du solde du prix de vente. Le vendeur ou le cessionnaire qui, en cas de défaut de l’acheteur, choisit de reprendre le bien vendu est assujetti aux règles relatives à l’exercice des droits hypothécaires énoncées au livre Des priorités et des hypothèques; toutefois, en cas de contrat de consommation, seules les règles de la Loi sur la protection du consommateur (chapitre P-40.1) sont applicables à l’exercice du droit de reprise du vendeur ou cessionnaire.

Si la réserve de propriété devait être publiée mais ne l’a pas été, le vendeur ou cessionnaire ne peut reprendre le bien vendu qu’entre les mains de l’acheteur immédiat du bien; il reprend alors le bien dans l’état où il se trouve et sujet aux droits et charges dont l’acheteur a pu le grever. Si la réserve de propriété devait être publiée mais ne l’a été que tardivement, le vendeur ou cessionnaire ne peut, de même, reprendre le bien vendu qu’entre les mains de l’acheteur immédiat du bien, à moins que la réserve n’ait été publiée antérieurement à la vente du bien par cet acheteur, auquel cas il peut aussi le reprendre entre les mains de tout acquéreur subséquent; dans tous les cas, le vendeur ou cessionnaire reprend le bien dans l’état où il se trouve, mais sujet aux seuls droits et charges dont l’acheteur avait pu le grever au moment de la publication de la réserve et qui avaient alors été publiés.

La vente avec faculté de rachat

La vente faite avec faculté de rachat, aussi appelée vente à réméré, est une vente sous condition résolutoire par laquelle le vendeur transfère la propriété d’un bien à l’acheteur en se réservant la faculté de le racheter. La faculté de rachat d’un véhicule routier ou d’un autre bien meuble déterminés par règlement, de même que celle de tout bien meuble acquis pour le service ou l’exploitation d’une entreprise, n’est opposable aux tiers que si elle est publiée; cette opposabilité est acquise à compter de la vente si la faculté est publiée dans les 15 jours. La cession d’une telle faculté n’est également opposable aux tiers que si elle est publiée.

Le vendeur qui désire exercer la faculté de rachat et reprendre le bien doit donner un avis de son intention à l’acheteur et, si la faculté de rachat a été publiée, à tout acquéreur subséquent contre lequel il entend exercer son droit. Cet avis doit, si la faculté de rachat a été publiée, être lui-même publié; il s’agit, en ce cas, d’un avis de 20 jours si le bien est un meuble et d’un avis de 60 jours s’il est un immeuble. Le délai de 20 jours est porté à 30 jours s’il s’agit d’un contrat de consommation.

Lorsque le vendeur exerce la faculté de rachat, il reprend le bien libre de toutes les charges dont l’acheteur a pu le grever, pourvu que le droit du vendeur, s’il devait être publié, l’ait été en temps utile et conformément aux règles relatives à la publicité des droits. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq ans; s’il excède cinq ans, le terme est réduit à cette durée.  Si l’acheteur d’une partie indivise d’un bien sujet à la faculté de rachat devient, par l’effet d’un partage, acquéreur de la totalité, il peut obliger le vendeur qui veut exercer la faculté à reprendre la totalité du bien.  Lorsque la vente a été faite par plusieurs personnes conjointement et par un seul contrat ou lorsque le vendeur a laissé plusieurs héritiers, l’acheteur peut s’opposer à la reprise partielle du bien et exiger que le covendeur ou le cohéritier reprenne la totalité du bien. Pour le reste, les règles relatives à l’obligation conjointe ou divisible s’appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, à l’exercice de la faculté de rachat qui existe au profit de plusieurs vendeurs, à l’encontre de plusieurs acheteurs, ou entre leurs héritiers.

Si la faculté de rachat a pour objet de garantir un prêt, le vendeur est réputé emprunteur et l’acquéreur est réputé créancier hypothécaire. Le vendeur ne pourra toutefois perdre le droit d’exercer la faculté de rachat, à moins que l’acquéreur ne suive les règles prévues au livre Des priorités et des hypothèques pour l’exercice des droits hypothécaires.

La vente aux enchères

La vente aux enchères est celle par laquelle un bien est offert en vente à plusieurs personnes par l’entremise d’un tiers, l’encanteur, et est déclaré adjugé au plus offrant et dernier enchérisseur. La vente aux enchères faite sous contrôle de justice par l’huissier a lieu selon les règles du Code de procédure civile (chapitre C-25.01) et du présent sous-paragraphe et, s’il n’y a pas incompatibilité, selon les modalités prévues à l’avis de vente que l’huissier a publié.

Le vendeur peut fixer une mise à prix ou d’autres conditions à la vente. Celles-ci ne sont, néanmoins, opposables à l’adjudicataire que si l’encanteur les a communiquées aux personnes présentes avant de recevoir les enchères.  Le vendeur peut refuser de divulguer son identité lors des enchères, mais si celle-ci n’est pas divulguée à l’adjudicataire, l’encanteur est tenu personnellement de toutes les obligations du vendeur. L’enchérisseur ne peut, en aucun temps, retirer son enchère.  La vente aux enchères est parfaite par l’adjudication du bien, par l’encanteur, au dernier enchérisseur. L’inscription, au registre de l’encanteur, du nom de l’adjudicataire et de son enchère fait preuve de la vente, mais, à défaut d’inscription, la preuve testimoniale est admise. Le vendeur et l’adjudicataire d’un immeuble doivent passer l’acte de vente dans les 10 jours de la demande de l’une des parties.

Le défaut de l’acheteur de payer le prix, selon les conditions de la vente, permet à l’encanteur, outre les recours ordinaires du vendeur, de revendre le bien à la folle enchère, selon l’usage et après un avis suffisant. Le fol enchérisseur ne peut, alors, enchérir de nouveau et il est tenu, le cas échéant, de payer la différence entre le prix de son adjudication et le prix moindre de la revente, sans qu’il puisse réclamer l’excédent. Il est aussi, en cas de vente forcée, responsable envers le vendeur, le saisi et les créanciers qui ont obtenu un jugement, des intérêts, des frais et des dommages-intérêts résultant de son défaut. L’adjudicataire dont le droit de propriété sur un bien acquis lors d’une vente aux enchères est atteint à la suite d’une saisie exercée par un créancier du vendeur, peut recouvrer du vendeur le prix qu’il a payé, avec les intérêts et les frais; il peut aussi recouvrer des créanciers du vendeur le prix qui leur a été remis, avec intérêts, sous réserve de se faire opposer le bénéfice de discussion. Il peut réclamer du créancier saisissant les dommages-intérêts qui résultent des irrégularités de la saisie ou de la vente.

La vente de certains biens incorporels

La vente de droits successoraux

Le vendeur de droits successoraux, s’il ne spécifie pas en détail les biens sur lesquels portent les droits, ne garantit que sa qualité d’héritier. Le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les fruits et revenus qu’il a perçus, de même que le capital de la créance échue et le prix des biens qu’il a vendus et qui faisaient partie de la succession. L’acheteur est tenu de rembourser au vendeur les dettes de la succession et les frais de liquidation de celle-ci que le vendeur a payés, de même que les sommes que la succession lui doit. Il doit aussi acquitter les dettes de la succession dont le vendeur est tenu.

La vente de droits litigieux

Un droit est litigieux lorsqu’il est incertain, disputé ou susceptible de dispute par le débiteur, que l’action soit intentée ou qu’il y ait lieu de présumer qu’elle sera nécessaire.

Les juges, avocats, notaires et officiers de justice ne peuvent se porter acquéreurs de droits litigieux, sous peine de nullité absolue de la vente.

Lorsqu’une vente de droits litigieux a lieu, celui de qui ils sont réclamés est entièrement déchargé en remboursant à l’acheteur le prix de cette vente, les frais et les intérêts sur le prix, à compter du jour où le paiement a été fait. Ce droit de retrait ne peut être exercé lorsque la vente est faite à un créancier en paiement de ce qui lui est dû ou à un cohéritier ou copropriétaire du droit vendu, ou encore au possesseur du bien qui est l’objet du droit. Il ne peut l’être, non plus, lorsque le tribunal a rendu un jugement maintenant le droit vendu ou lorsque le droit a été établi et que le litige est en état d’être jugé.

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