Lacombe Avocats

Les problèmes de  chauffage 

Un problème fréquemment rencontré par les locataires a trait aux conditions climatiques ambiantes inadéquates qui peuvent régner dans leur logement.

L’obligation de chauffer le logement est généralement précisée au bail, plus précisément à la section E du Formulaire obligatoire de la Régie du logement « Bail ». Lorsque cette obligation relève de la responsabilité du locateur, cela signifie qu’il doit s’assurer que son locataire ne subira aucun trouble de jouissance relativement au chauffage de son logement. Suivant la jurisprudence et selon certaines réglementations, cette température doit se situer aux environs de 70° Fahrenheit.[1]

 Si le locateur ne fournit pas un chauffage  adéquat à son locataire, ce dernier pourra alors demander une diminution de son loyer ou une ordonnance visant à contraindre son locateur à remplir ses obligations. En effet, puisque le locateur ne remplit pas pleinement ses obligations et que le locataire ne jouit pas pleinement de son logement, il est raisonnable de rétablir l’équilibre entre les prestations déficientes du locateur en accordant au locataire une  diminution de loyer.

Cependant, pour avoir droit à une  diminution de loyer, le locataire doit clairement et obligatoirement  dénoncer  cette défectuosité à son locateur et lui accorder un délai raisonnable pour rectifier la situation.

Afin d’obtenir une  diminution de loyer pour un problème de chauffage, le locataire devra prouver  le bienfondé de ses recours suivant les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec. Pour ce faire, il se devra d’abord d’établir les obligations du locateur, leur inexécution ou sa négligence à les exécuter, le préjudice qu’il subit par la faute de ce dernier et la valeur de l’indemnité réclamée. Il devra également démontrer que l’état des lieux ne pouvait être amélioré et qu’il a tout fait pour minimiser ses dommages . Pour ce faire, le locataire devra soit démontrer que le système de  chauffage  était défectueux, que la température de son logement était inconfortable ou que le  chauffage  était inadéquat. Ses prétentions devront être appuyées par des normes objectives, telles des mesures de températures prises sur une certaine période raisonnable, pour démontrer qu’il ne s’agit pas simplement d’une situation ponctuelle qui peut avoir été causée par d’autres facteurs qu’une déficience dans le système de chauffage. La façon de prendre les lectures est également importante. Ces lectures doivent se prendre au centre de chaque pièce à un mètre du sol. Le locataire devra également apporter des précisions sur la période, les dates ou les jours au cours desquels il aurait manqué de  chauffage  ou aurait été ennuyé par une température inconfortable. Il lui est également fortement recommandé de présenter une preuve indépendante de son témoignage, pour corroborer sa version des faits

Par ailleurs, lorsque le tribunal accorde une diminution de loyer pour un problème de  chauffage, celle-ci ne devrait être accordée que pendant la période où le  chauffage  est ou était déficient et nécessaire, de sorte qu’il serait injustifié et inéquitable d’accorder une  diminution de loyer à un locataire pendant les saisons chaudes.[2]

Suivant la jurisprudence, un locataire ne pourra valablement obtenir une diminution de loyer si les problèmes de  chauffage  qu’il rencontre ne sont que ponctuels ou sporadiques ou encore s’il connaissait l’absence de  chauffage  adéquat d’une partie du logement impossible.

Les problèmes de moisissures et d’humidité

Il peut arriver qu’un locataire constate qu’un taux d’humidité trop élevé règne dans son logement. Des traces de moisissures peuvent alors apparaître sur les murs de certaines pièces du logement, dans les garde-robes, dans les garde-manger, etc.

Si cette situation n’est pas attribuable aux habitudes de vie du locataire, ce dernier pourrait obtenir une diminution de loyer et être compensé pour les inconvénients et l’inconfort qu’il subit en raison de cette situation.

Le lieu de l’emplacement du logement peut parfois expliquer le fait qu’il y ait un peu plus d’humidité que la normale. En effet, il est de connaissance publique qu’un sous-sol est toujours plus humide qu’un rez-de-chaussée, du fait de son emplacement dans le sol, surtout au printemps et à l’automne.

Pour obtenir une diminution de loyer, les locataires, par leurs habitudes ou leur mode de vie, ne doivent pas avoir provoqué le problème d’humidité ou encore les problèmes connexes qu’ils dénoncent.

À plusieurs reprises, les décisions de la Régie du logement ont énoncé qu’en l’absence de preuve de défectuosité particulière à l’immeuble, on doit conclure que les moisissures et l’humidité sont provoquées par les habitudes et/ou le mode de vie des locataires et occupants du logement.[3]

Tout comme pour les problèmes de chauffage, la preuve du locataire devra être appuyée par des normes objectives telles des mesures du taux d’humidité prises sur une certaine période raisonnable pour démontrer qu’il ne s’agit pas simplement d’une situation ponctuelle qui peut avoir été causée par d’autres facteurs.

Le locataire pourra être en mesure de faire cette preuve objective en se procurant un hygromètre, soit un appareil de précision qui sert à mesurer le taux d’humidité de l’air dans le logement. Il pourra également obtenir l’avis d’un expert en bâtiment, d’un microbiologiste, d’un inspecteur de la ville, etc.

Comme tout autre problème ou défectuosité relatif à son logement et afin d’obtenir une diminution de loyer, le locataire doit d’abord dénoncer ce trouble à son locateur et démontrer que ce dernier a fait défaut de respecter ses obligations quant à l’entretien de l’immeuble et que le défaut d’inexécution aurait entraîné la formation de moisissures dans son logement.

Le locataire devra également minimiser ses dommages en nettoyant les murs, ses effets mobiliers ou ses effets personnels endommagés par la moisissure, en utilisant le déshumidificateur, en asséchant les tapis, en nettoyant, en protégeant et déplaçant ses meubles et effets mobiliers pour éviter la formation de moisissures, en évitant de demeurer trop longtemps dans le logement se sachant asthmatique ou en évitant de placer ses objets précieux dans une pièce dont il connaît le taux d’humidité élevé.

Suivant certaines décisions, le locataire aurait le fardeau de démontrer de façon prépondérante l’origine, la nature, la cause et la source des problèmes causés par l’état des lieux. Le locataire se doit donc de présenter une preuve précise et convaincante en fournissant des dates ou des périodes où il aurait été ennuyé par un taux d’humidité inconfortable.

Comme le mentionnait le régisseur, Me Pierre D’Auteuil, dans les affaires Laprise c. Tremblay, il ne suffit pas, comme cela peut être le cas pour d’autres types de problèmes, de faire la preuve des manifestations matérielles de ces difficultés, comme la présence de moisissures sur les murs, pour réussir dans sa preuve, mais bien de démontrer qu’un vice caché relié à la construction de l’immeuble soit à l’origine des difficultés éprouvées et, qu’au surplus, rien dans le comportement du locataire ou des occupants du logement ne soit venu amplifier cette situation.

Pour d’autres régisseurs, le locataire n’aurait pas à démontrer la source du problème d’humidité ou de moisissures pour réussir dans sa demande puisque, suivant les articles 1854, 1864, 1910 et 1911 du Code civil du Québec, il s’agit d’une obligation de résultat et de garantie. L’article 1854 du Code civil du Québec prévoit que le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail.

Il ne faut toutefois pas oublier que suivant l’article 1890 du Code civil du Québec, à défaut d’avoir pris des photographies du logement ou encore fait un constat des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état au début du bail. De plus, suivant l’article 1862 du Code civil du Québec, si le logement se détériore en cours de bail, il y a une présomption que cette détérioration est attribuable aux habitudes de vie des locataires et des occupants.

Tenant compte de ces dispositions et des responsabilités de chacune des parties, nous sommes d’opinion que le locataire devrait faire une preuve prépondérante des manifestations du problème d’humidité et/ou de moisissures et démontrer que ses habitudes de vie ne sont et/ou ne peuvent aucunement être la source du problème. Une fois cette preuve établie, le locataire ne devrait pas avoir l’obligation de trouver la source du problème d’humidité ou de moisissures.

Lors d’un recours en diminution de loyer, le locataire se trouve sensiblement dans la même position qu’un acheteur qui réclame une diminution du prix de vente de son vendeur en raison d’un vice caché. Toutefois, contrairement à l’acheteur, le locataire ne peut se mettre à ouvrir des murs, des plafonds ou creuser le sol pour trouver la source du problème puisque suivant l’article 1866 C.c.Q. il lui est simplement demandé de dénoncer le trouble ou la défectuosité. De plus, il ne peut entreprendre de travaux dans le logement sans l’autorisation du locateur ou du tribunal.

Dès que le locataire rencontre l’ensemble des éléments de son fardeau de preuve, il pourra se voir accorder une diminution de loyer et des dommages-intérêts pour les troubles et les inconvénients qu’il subit.

En plus d’une diminution de loyer, le locataire pourra également se voir attribuer des sommes pour combler les dommages matériels que ses effets mobiliers ou ses effets personnels ont pu subir en raison du problème d’humidité ou de moisissures. Le locataire devra cependant minimiser ses dommages et adopter un comportement préventif.

D’autre part, le locataire qui fait défaut d’aviser son locateur ou propriétaire d’un problème d’humidité ou de moisissures dans son logement s’expose à être tenu responsable des dégradations que pourrait subir le logement, sans parler du droit que pourrait exercer son locateur de demander la résiliation de son bail pour autant qu’il établisse que cette situation lui cause un préjudice sérieux.

Pour connaître les réductions de loyer, les diminutions de loyer et/ou les types de dommages généralement octroyés par la Régie du logement relativement à un problème d’humidité et/ou de moisissures, nous vous suggérons de consulter le tableau 3 en annexe, p. 268. Nous rappelons à nos lecteurs que ces tableaux ne leur sont fournis qu’à titre informatif puisque chaque cas est un cas d’espèce.

Les problèmes d’infiltrations d’eau

Il peut malheureusement arriver qu’un locataire subisse les inconvénients d’un dégât d’eau ou d’une infiltration d’eau. Cette situation peut être attribuable à un toit qui coule, à un réservoir d’eau chaude défectueux, à une baignoire qui déborde, au bris ou à la mauvaise installation d’une laveuse ou d’un lave-vaisselle, au bris d’une piscine, au bris d’un tuyau, etc.

Dès le départ, il faut préciser que le locateur ne saurait être responsable d’un dégât d’eau ou d’une infiltration d’eau occasionné par la faute ou la négligence du locataire lui-même ou d’un autre locataire de l’immeuble. En effet, le locataire qui subit un dommage par la faute ou la négligence d’un autre locataire fautif doit alors diriger son recours contre ce dernier et non contre le locateur, qui n’a commis aucune faute.[4] Tout au plus le locateur pourrait-il être tenu de rembourser au locataire qui subit le dommage la somme correspondant au loyer payé pour la période d’inoccupation du logement.

Il faut également préciser qu’en vertu de la loi, les locataires sont responsables des dégâts d’eau que leurs appareils électroménagers pourraient causer à leur logement, à l’immeuble et/ou aux logements et aux effets mobiliers des autres locataires.

Pour obtenir une diminution de loyer, relativement à un dégât d’eau ou à une infiltration d’eau, le locateur doit être fautif et/ou à l’origine du dommage ou encore l’incident doit être attribuable à une défectuosité de l’immeuble et/ou à la négligence d’un de ses préposés (un toit qui coule, le bris d’un réservoir d’eau chaude lui appartenant, un bris de tuyauterie, une toilette qui déborde, un bris de calorifère, etc.).

Si le locataire ne peut prouver la faute du locateur, la défectuosité de l’immeuble et/ou la faute ou la négligence d’un de ses préposés, il y aura présomption que le dommage est de la responsabilité du locataire par sa négligence ou son mode de vie.[5]

De plus, le locataire devra minimiser ses dommages en nettoyant les murs, ses effets mobiliers ou ses effets personnels endommagés par l’eau, en asséchant les tapis, en nettoyant, en protégeant, et déplaçant ses meubles et effets mobiliers pour éviter la formation de moisissures et en évitant de demeurer trop longtemps dans le logement.

Le locataire pourrait ne recevoir ni diminution de loyer ni dommages et intérêts s’il a déjà été indemnisé par son propre assureur ou celui du locateur ou encore si la perte de jouissance qu’il a subie n’est que minime.[6]

L’obligation formelle du locataire de mettre son locateur en demeure

Lorsque le locateur n’exécute pas ses obligations conformément à la loi ou au bail, le locataire peut exercer divers recours, dont celui de la diminution de loyer. Toutefois, avant d’exercer quelque recours que ce soit, le locataire doit s’assurer que le locateur en défaut soit mis en demeure de s’exécuter (articles 1590, 1594 et 1595 C.c.Q.).

Conformément aux articles 1858,1861,1866,1907 et 1915 du Code civil du Québec et aux articles 21 et 35 du Formulaire obligatoire de la Régie du logement « Bail », préalablement à l’exercice de ses recours, dont le recours en diminution de loyer, le locataire a l’obligation de dénoncer par écrit à son locateur et/ou à son propriétaire le trouble ou la perte de jouissance qu’il subit.

Pour se prévaloir du recours en diminution de loyer, le locataire doit préalablement avoir fait parvenir au locateur une mise en demeure afin de lui permettre d’apporter les correctifs qui s’imposent.

Le législateur impose expressément au locataire l’obligation d’avertir son locateur d’une défectuosité ou détérioration substantielle du bien loué, dans un délai raisonnable de sa découverte

Il faut se rappeler que le but de la mise en demeure est de permettre à l’autre partie, en l’occurrence le locateur, de remédier à un défaut ou à un état de fait. Si le locateur doit procurer la jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail, le locataire qui se plaint de l’inexécution de cette obligation doit cependant donner au locateur l’opportunité de respecter son contrat après dénonciation en lui laissant un délai raisonnable.

[1] Caron c. Henri, [1979] C.S. 556, p. 557 (moins que 70 °F est trop froid l’hiver, plus de 88 °F est trop chaud l’été

[2] Zagorski c. Zvionou, R.L. de Montréal, n° 31­0204­08­073 G, le 3 mars 2003, M Johanne Gagnon Trudel (période hivernale de cinq mois)

[3] Guérin c. Lacroix, R.L. de Sherbrooke, n° 26-020513-003 G, le 6 mars 2003

[4] Derosly c. Immeuble Claudine Auger, R.L. de Québec, n° 18-011102-022 G, le 30 mai 2003, Me Marc Bégin

[5] Immeuble Paradis c. Paré, R.L. de Québec, n° 18-020619-004 G, le 11 décembre 2002, Me Jacques Cloutier

[6] Ayotte c. Milot, R.L. de Trois-Rivières, n° 15-020923-001 G, le 6 juin 2003, Me Marc Bégin; Choinière c. Placements Des 3 Maisons, R.L. de Montréal, n° 31-000410-041 G, le 27 mai 2003, Me Suzie Ducheine. (Dans cette affaire, à la suite d’un dégât d’eau une superficie de 15 pieds carrés du logement fut affectée. La Régie estima que la perte de jouissance des lieux et de la valeur locative subie par le locataire était minime et ne justifiait pas la diminution de loyer demandée.) Godbout c. Gaudette, [1996] J.L. 302 (R.L.), AZ-96061107.

Source: Lamy, Denis, La diminution de loyer, Montréal, Wilson & Lafleur, 2004

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