Vice caché en matière immobilière
Vice caché en matière immobilière
La garantie contre les vices cachés, engage le vendeur, même si ce dernier ignore les vices. Cette garantie de qualité est prévue par la loi et trouve application que le vendeur soit ou non de bonne foi en rapport aux vices.
Conséquemment, l’acheteur bénéficie donc d’attentes raisonnables quant à l’état de l’immeuble soient protégées. L’acheteur aura le fardeau de la preuve du vice et des conditions d’existence de la garantie de qualité. L’acheteur doit démontrer l’absence de qualité afin que le vendeur en soit tenu responsable.
Néanmoins, il est possible pour le vendeur d’exclure ou de limiter sa responsabilité par le contrat de vente. Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.[1]
Voici les conditions requises pour donner ouverture au recours basé sur la garantie de qualité :
L’existence d’un vice : Un vice est défini comme une défectuosité ou un problème qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue son utilité. En général, le vice est une malfaçon ou une construction en violation des règles de l’art.
Le vice doit être grave : Le vice doit être suffisamment sérieux pour que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou encore, s’il l’avait connu, il ne l’aurait acheté qu’à un moindre prix.
Le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente : Il est essentiel que l’acheteur n’ait pas eu connaissance du vice avant la vente. Il appartiendra au vendeur de prouver qu’il avait dénoncé le vice lors de la vente à l’acheteur ou que l’acheteur en avait par ailleurs connaissance. Notons que la dénonciation incomplète ou erronée du vice n’emporte pas connaissance du vice par l’acheteur
Le vice doit être non apparent : Un vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert selon l’article 1726 du Code civil du Québec.
Le vice doit être antérieur à la vente : Il revient à l’acheteur de prouver que le vice était antérieur à la vente.
[1] Code civil du Québec, art. 1726
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