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Vente d’immeuble sous la JVM entre personnes avec lien de dépendance : comment éviter la double imposition?

Un parent veut vendre un immeuble à son enfant majeur, mais à prix de faveur. L’immeuble a une juste valeur marchande (JVM) d’environ 567 000 $ et il veut le vendre à son enfant pour 150 000 $. Cela peut alors causer des problèmes de double imposition.

Le problème de double imposition provient du fait qu’en vertu de l’alinéa 69(1)b) LIR (paragraphe 422 LI), le parent sera réputé avoir disposé de l’immeuble à revenus à la JVM, ce qui entraînera un gain en capital et possiblement une récupération d’amortissement (si de l’amortissement a été réclamé par le parent au fil des années sur la portion « bâtisse » de l’immeuble à revenus). Le même principe de disposition réputée à la JVM s’appliquerait aussi pour le parent s’il choisissait plutôt de donner l’immeuble à son enfant.

D’autre part, aucune disposition dans les lois fiscales n’existe pour réputer une acquisition à la JVM pour l’enfant lors d’une vente à prix de faveur (contrairement à une situation pour laquelle il y a eu don de l’immeuble où une acquisition réputée à la JVM est prévue à l’alinéa 69(1)c) LIR). Ainsi, dans notre exemple, l’enfant aurait un coût total d’acquisition de 150 000 $ pour l’immeuble, et ce, même si le parent doit être considéré comme ayant vendu l’immeuble à revenus à la JVM, soit 567 000 $. On voit donc l’existence de la double imposition dans le cas d’une vente à prix de faveur, car l’enfant sera aussi imposé sur la différence entre 150 000 $ et 567 000 $ le jour où il disposera de l’immeuble. Le problème de double imposition n’existerait pas dans le cas d’un don de l’immeuble du parent à l’enfant, car tel que susmentionné, en vertu de l’alinéa 69(1)c) LIR (paragraphe 422 c) LI), le contribuable qui acquiert un bien par donation est réputé acquérir le bien à sa juste valeur marchande. Voir l’interprétation fédérale # 2014-0519981E5 qui traite d’une donation à charge. Dans un tel cas, les règles « favorables » de la donation s’appliqueraient et non les règles applicables lors d’une vente à prix de faveur.

Afin d’éviter, la double imposition qui provient de l’alinéa 69(1)b) LIR (paragraphe 422 LI).

Quatre solutions à envisager:

Lors d’une vente à prix de faveur entre le parent et son enfant, si l’on veut éviter la double imposition et ainsi s’assurer que l’acquéreur ait un coût égal à la JVM, on doit procéder selon une des méthodes suivantes (les méthodes 2 et 3 étant potentiellement les plus simples en pratique) :

1ère méthode

i) Le parent effectue une vente de l’immeuble pour un prix égal à la JVM;

ii) La contrepartie est payable de la façon suivante :

-assumassion par l’enfant de l’hypothèque existante ou négociation d’une nouvelle hypothèque par l’enfant pour permettre au parent d’acquitter la sienne;

et

-solde de prix de vente sans intérêt pour la différence entre la JVM et l’hypothèque (ou du réel montant de vente).

Il est très important que la dette, sans intérêts, que l’enfant a envers le parent ne soit pas radiée avant le décès du parent. En effet, si le parent efface la dette de son vivant, l’article 80 LIR (art. 485 et ss. LI) portant sur les remises de dettes s’appliquera et aura pour effet de ramener le coût fiscal de l’immeuble à revenus pour l’enfant au montant de l’hypothèque (ou du réel montant de vente). La dette doit plutôt être effacée via le testament du parent. Ainsi, au décès du parent, la dette s’effacera, mais l’article 80 LIR ne s’appliquera pas en raison de l’exception spécifique prévue à cet égard à l’alinéa 80(2)a) LIR (paragraphe 485.3 a) LI).

En agissant ainsi, l’enfant conservera son coût fiscal de 567 000 $ (sauf pour la base d’amortissement tel que susmentionné) et au moins, il n’y aura pas de double imposition potentielle découlant d’une telle vente « à prix de faveur » de l’immeuble.

2e méthode

Cette autre méthode permet de s’assurer que le parent ne changera pas d’idée au fil des années en ce qui a trait à la radiation de la dette. Dans cette autre méthode, les conséquences fiscales immédiates demeurent exactement les mêmes que ce que nous avons décrit précédemment sauf qu’il n’y a pas de solde de prix de vente et pas de problème avec la radiation de la dette du vivant.

Exemple

Un parent veut vendre à son enfant un immeuble à revenus ayant une JVM de 567 000 $ pour un prix de faveur de 150 000 $.

1re étape

Le parent vend 26% indivis de l’immeuble à son enfant pour 150 000 $ que l’enfant paie (par un financement traditionnel et/ou par assumation de l’hypothèque existante de 150 000$).

2e étape

Le parent, via une donation en bonne et due forme, transfère à l’enfant le 74% indivis de l’immeuble qu’il possédait encore.

Ainsi, l’enfant n’aura assumé qu’un déboursé réel de 150 000 $, mais il détiendra 100 % de l’immeuble à revenus avec un coût de 567 000 $ aux fins du calcul futur du gain en capital (mais pas aux fins d’amortissement tel qu’expliqué précédemment). Tout comme dans la 1re méthode, le parent aura un produit de disposition égal à la JVM aux fins fiscales, soit de 567 000 $ (et non pas de 150 000 $), mais au moins, on s’assure que l’enfant a un coût de 567 000 $ aux fins du gain en capital futur et qu’il n’y aura alors pas « double imposition » éventuelle pour le parent et l’enfant sur la tranche se situant entre 150 000 $ et 567 000 $.

3e méthode

Il s’agit d’une version modifiée de la 2e méthode et est encore plus simple que cette dernière (lorsque cela est possible), car elle évite de faire deux transactions immobilières distinctes. Il s’agit simplement pour le parent de donner au préalable l’argent « manquant » (par rapport à la JVM de l’immeuble) à son enfant. Celui-ci ayant désormais les liquidités nécessaires pour faire la transaction à la JVM, il ne reste plus qu’à faire une seule vente avec une contrepartie égale à la JVM et le parent retrouvera immédiatement l’argent « manquant » donné juste avant.

4e méthode

Cette dernière méthode consiste pour le parent à faire une donation à charge de l’immeuble en faveur de son enfant.

Lorsqu’il s’agit bel et bien d’une donation (même si celle-ci est à charge de l’hypothèque restante), les règles favorables qui s’appliquent dans le cas d’une donation s’appliqueront à la donation à charge.

Donation d’un immeuble à revenus à charge de rembourser le solde du prêt hypothécaire existant

Qu’arrive-t-il si l’immeuble faisant l’objet du don comporte cependant une charge, à savoir rembourser le solde du prêt hypothécaire existant?

Essentiellement, dans la mesure où la JVM de l’immeuble dépasse de façon manifeste la valeur de la charge, il s’agira néanmoins d’une donation et le résultat désiré pourra être obtenu selon la même logique.