Recours en cas de vices cachés
Si lors de l’acquisition de votre propriété, vous avez découvert un vice caché grave qu’il n’était pas possible de déceler au moment de l’achat, vous avez des droits à faire valoir! L’ancien propriétaire, soit votre vendeur, peut être responsable des vices et défauts, malgré qu’il ne les connaissait pas lors de la vente.
Le Code civil prévoit[1] que vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est cependant pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent.
Un vice peut être notamment des défauts importants dans les fondations, la charpente, la toiture ou les murs de l’immeuble en l’espèce. Donc, un vice est un défaut qui rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné. . De surcroît, le vice doit être suffisamment sérieux pour que si l’acheteur l’avait connu, il n’aurait pas acheté l’immeuble ou l’aurait acheté pour un prix inférieur.
L’acheteur doit prouver que le vice était antérieur à la vente, or, les effets du vice peuvent se manifester après la vente pourvu que la cause soit antérieure à celle-ci.
L’acheteur peut demander d’annulation de la vente, l’exécution en nature (réparation du vice) ou la demande de diminution du prix de vente, correspondant habituellement au coût des travaux requis afin de corriger le vice. L’acheteur peut également l’exécution en nature.
De plus, s’il est prouvé que le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l’ignorer, l’acheteur peut réclamer des dommages-intérêts.
Afin d’obtenir des dommages-intérêts du vendeur, l’acheteur doit établir que le vice était connu du vendeur au moment de la vente. Un vendeur professionnel/promoteur immobilier est présumé avoir connu le vice au moment de la vente.
Il est important que l’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.[2] Le point de départ du délai raisonnable de dénonciation est la découverte du vice.
Si l’acheteur ne dénonce pas les vices au vendeur dans un délai raisonnable, son action pourra être rejetée.
La jurisprudence considère un délai de six mois est habituellement raisonnable, mais il est possible d’avoir une extension du délai dans certains cas.
Le vendeur ne pourrait reprocher à l’acheteur de l’avoir avisé dans un délai tardif s’il connaissait ou ne pouvait ignorer les vices. Le vendeur qui ne pouvait ignorer les vices est le vendeur professionnel.
[1] Code civil du Québec, Art. 1726
[2] Code civil du Québec, Art. 1739
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