Prescription acquisitive immobilière
La Prescription acquisitive immobilière
En premier lieu, il est opportun de souligner qu’il est parfois possible devenir propriétaire d’un terrain par l’écoulement du temps par prescription décennale. La prescription vise à stabiliser et à cristalliser les situations juridiques.
Elle est régie en majeure partie par les articles 2875 à 2933 du Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »). La prescription est un moyen d’acquérir par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi. L’article 2910 C.c.Q. définit plus précisément la notion de prescription acquisitive: La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir le droit de propriété par l’effet de la possession. Le délai de la prescription acquisitive est de 10 ans, s’il n’est autrement fixé par la loi.[1]
Au Québec, ce qui n’est pas déclaré imprescriptible peut être prescrit. La prescriptibilité dépend du caractère de la chose. Ainsi, sont imprescriptibles les choses non commerciales comme les droits les biens de l’État et les biens des personnes morales de droit public (comme les municipalités, les commissions scolaires, les organismes publics et les sociétés d’État). Il existe une exception à l’imprescriptibilité des biens des municipalités prévues à l’article 916 du C.c.Q.
Regardons donc les conditions d’exercice de la prescription acquisitive. La prescription acquisitive requiert une possession. La possession est l’exercice de fait d’un droit réel dont on se veut titulaire.[2] Pour produire ses effets, la possession doit se faire de façon paisible, continue, publique et non équivoque.[3]
Le possesseur qui, pendant dix ans, a possédé un immeuble à titre de propriétaire ne peut en acquérir la propriété qu’à la suite d’une demande en justice.[4] Toutefois, il faut que la possession soit toujours actuelle lors de la requête en acquisition judiciaire du droit de propriété par prescription décennale. En effet, cette exigence est formelle puisque la prescription ne peut se réaliser qu’à la condition qu’une demande en justice soit initiée par le possesseur actuel.
Tel que reconnu dans Therrien c. Québec (ministre du Revenu)[5], confirmé par l’article 2910 C.c.Q. et la doctrine applicable en l’espèce, la prescription acquisitive repose fondamentalement sur la possession, laquelle constitue l’instrument principal et indissociable de cette espèce de prescription, le second étant évidemment le facteur temporel. C’est pourquoi les règles de la prescription s’étudient de concert avec celles de la possession (art. 921 à 933 C.c.Q.).
Le législateur n’exige pas de faire la preuve expresse de dix années de possession continue. Pour faire présumer la continuité, il suffit de démontrer que la possession a débuté il y a plus de dix ans et qu’elle est toujours actuelle.[6]
[1] 2917 C.c.Q.
[2] 921 C.c.Q.
[3] 922 C.c.Q.
[4] 2918 C.cQ. et 805 Code de procédure civile
[5] Therrien c. Québec (ministre du Revenu) QCCS 2607
[6] 925 C.c.Q
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