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La location de condo 101

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Certains copropriétaires peuvent décider de louer leur condominium, mais il existe des points importants à considérer.

Pour le copropriétaire, le droit de louer son condominium fait partie intégrante de son droit de propriété: il peut choisir d’y habiter, ou de le louer afin d’en retirer des revenus locatifs. Sauf exception précise dans le bail, locataire aura la jouissance de la fraction du copropriétaire, incluant les droits accessoires (exemple: l’usage de la piscine, terrasse, espace de stationnement du copropriétaire), et non seulement la partie privative d’habitation.

Sauf exception justifiée par la destination de l’immeuble, la plupart des déclarations de copropriété indiquent clairement le droit copropriétaire de louer sa fraction. Également, la plupart des déclarations de copropriété interdisent au copropriétaire de transformer sa partie privative en maison de chambres louées à plusieurs personnes.

Toutefois, le droit de louer connaît ses limites. Les Tribunaux reconnaissent au syndicat, d’interdire la location des fractions à court terme (moins d’un an), si cette interdiction est justifiée par la destination de l’immeuble. Une telle réglementation pourrait être justifiée par le caractère luxueux d’un immeuble, tel que jugé par la Cour d’Appel[1].

La déclaration de copropriété de l’immeuble est opposable aux locataires des fractions et certaines dispositions du Code civil du Québec tiennent notamment compte de la présence du locataire dans l’immeuble de la copropriété.[2] Le règlement d’immeuble est opposable au locataire ou tout autre occupant d’une partie privative dès qu’un exemplaire du règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.[3] La majorité des déclarations de copropriété imposent aux copropriétaire le devoir de remettre une copie des règlements d’immeuble à son locataire, et de stipuler dans le bail que le locataire devra respecter tous les règlements de l’immeuble.

Pour éviter qu’un copropriétaire loue sa fraction à l’insu du syndicat et des autres copropriétaires, les articles 1065 et 1070 C.c.Q obligent le copropriétaire d’en informer le syndicat de copropriété. Le syndicat doit inscrire le nom et l’adresse du locataire au registre de la copropriété. Beaucoup de déclarations de copropriété contiennent un règlement d’immeuble dans le même sens que l’article 1065 C.c.Q.

De plus, la majorité des déclarations de copropriété contiennent des dispositions expresses à l’effet que le copropriétaire est responsable des actes dommageables de son locataire lesquels découlent, dans la majorité des cas, d’actes du locataire qui violent le règlement d’immeuble.

Le locataire ne peut pas bénéficier de droits plus étendus que le copropriétaire lui-même. Conséquemment, les restrictions imposées par l’acte constitutif de la déclaration de copropriété (exemple: la destination des parties privatives, communes et communes à usage restreint) sont imposables au locataire ou tout autre occupant. Un locataire ne pourra jouir de la partie privative de la fraction d’un copropriétaire, par exemple en y exploitant un commerce, alors que cette partie est à destination résidentielle exclusivement.

[1]    Kilzi c. Syndicat des copropriétaires du 10400 boul. l’Acadie, [2001]R.J.Q. 2401

[2]    Articles 1057, 1065, 1066, 1070, 1079, 1789 et 1790 C.c.Q.

[3]    Article 1057 C.c.Q.

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