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L’hypothèque légale de la construction

L’article 2724 (2) C.c.Q. accorde une hypothèque légale aux personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble. 

Les personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble qui bénéficient d’une hypothèque légale sont les architectes, les ingénieurs, les fournisseurs de matériaux, les ouvriers, les entrepreneurs et les sous-entrepreneurs (art. 2726 C.c.Q.).

Les bénéficiaires de l’hypothèque légale du domaine de la construction peuvent, en principe, être des personnes physiques ou morales. 

Les articles 2085 et 2098 C.c.Q. définissent le contrat de travail et le contrat d’entreprise ou de service. Il est utile de distinguer l’ouvrier du sous-entrepreneur puisque l’article 2728 C.c.Q. exempte l’ouvrier de dénoncer son contrat au propriétaire lorsqu’il ne contracte pas directement avec lui. Cette formalité est essentielle à l’existence de l’hypothèque légale pour les autres créanciers.

Quant au fournisseur de matériaux,  comprennent non seulement celui qui fournit les matériaux bruts, mais aussi tous les objets façonnés qui entrent dans une construction. 

Pour qu’une créance soit garantie par une hypothèque légale du domaine de la construction, elle doit répondre aux exigences prévues aux articles 2726 et 2728 C.c.Q. Premièrement, il doit s’agir de travaux de construction ou de rénovation ayant donné une plus-value à un immeuble; deuxièmement, ces travaux doivent avoir été demandés par le propriétaire; troisièmement, dans certains cas, ils doivent avoir été dénoncés à ce dernier et, quatrièmement, il doit s’agir de matériaux ou de services fournis ou préparés pour ces travaux.

L’article 2726 C.c.Q. précise que seuls les travaux de construction ou de rénovation d’un immeuble peuvent donner droit à une hypothèque légale. L’installation de biens qui conservent leur nature mobilière ne peut donner lieu à l’inscription d’une hypothèque légale du domaine de la construction.

Reste à interpréter ce que signifie « travaux de construction ». Le législateur accorde désormais expressément une hypothèque légale aux personnes qui ont participé à des travaux de rénovation, réglant ainsi une controverse du droit antérieur. Toutefois, il n’a pas fait la même précision quant aux travaux de réparation, d’aménagement paysager ou de démolition. Soulignons simplement que la tendance jurisprudentielle est d’accorder une garantie légale lorsque les travaux confèrent une plus-value à l’immeuble et qu’ils sont prévus dans le projet de construction initial.

Pour que la créance soit garantie par une hypothèque de la construction, il doit s’agir de travaux de construction ou de rénovation ayant donné une plus-value à l’immeuble (art. 2728 C.c.Q.). La Cour d’appel du Québec a établi que la plus-value est une condition d’existence de la créance garantie par hypothèque légale. Cependant, suivant ce même arrêt, les travaux font présumer cette plus-value. Il n’y a donc pas lieu de prouver le montant exact de la plus-value lors de la demande en délaissement forcé.

Une autre condition pour que des travaux donnent droit à une hypothèque légale du domaine de la construction est qu’ils aient été demandés par le propriétaire (art. 2726 C.c.Q.).

Même si les travaux doivent être demandés par le propriétaire de l’immeuble, les participants à la construction ou à la rénovation ne sont pas tenus de contracter directement avec le propriétaire pour bénéficier d’une hypothèque légale. Toutefois, dans ce cas le sous-entrepreneur, l’architecte, l’ingénieur ou le fournisseur de matériaux doivent dénoncer leur contrat au propriétaire (art. 2728 C.c.Q.). Ces derniers n’auront une créance garantie par une hypothèque légale que pour les travaux ou les matériaux fournis après la dénonciation au propriétaire. L’ouvrier est exempté de cette formalité.

L’objet de l’hypothèque légale du domaine de la construction est l’immeuble sur lequel les travaux de construction ou de rénovation ont eu lieu (art. 2726 C.c.Q.).

Généralement, les travaux ou les matériaux fournis concernent un lot déterminé. Il est alors facile de décrire l’immeuble constituant l’objet de l’hypothèque. Toutefois, un entrepreneur pourrait recevoir un contrat de construction touchant plusieurs lots. 

L’étendue de l’hypothèque légale de la construction représente ce sur quoi le droit de préférence accordé aux créanciers de la construction s’exerce. En effet, si le créancier exerce ses droits hypothécaires sur l’immeuble complet ayant fait l’objet des travaux, et non seulement sur les parties améliorées ou construites, son droit de préférence se limite, pour sa part, à la plus-value donnée à l’immeuble (art. 2952 C.c.Q.).

La notion de plus-value, reprise par le législateur, conserve toute l’importance qu’elle avait dans le droit antérieur. Nous définirons donc cette notion, en préciserons le rôle, établirons comment déterminer sa valeur et comment procéder à sa distribution.

Le nouveau Code civil ne définit pas la notion de plus-value employée aux articles 2728 et 2952 C.c.Q. Par conséquent, la plus-value, tout comme avant, doit être définie comme « la différence entre la valeur d’un immeuble amélioré et la valeur qu’il aurait sans cette amélioration ». 

Le créancier de la construction n’a donc pas à prouver et à déterminer spécifiquement le montant de la plus-value qu’il a donnée à l’immeuble, car cela irait à l’encontre de la thèse de l’unicité de la plus-value. Il s’ensuit que le montant de l’hypothèque légale de la construction peut être contesté à l’occasion d’une demande en réduction ou en radiation.

La détermination de la plus-value

Après avoir défini et précisé le rôle de la plus-value, il convient maintenant de se demander comment déterminer le montant de celle-ci. Le nouveau Code civil reste muet sur cette question. En effet, celui-ci n’a pas reproduit l’ancien article 2013 b) C.c.B.-C. qui prévoyait que la plus-value était déterminée par une ventilation suivant l’ancien article 721 C.p.c., repris à l’article 768 N.C.P.C., au cas d’insuffisance de deniers pour satisfaire tous les créanciers. À notre avis, considérant que le législateur a voulu reprendre le droit antérieur et que le droit de préférence ne s’exerce que sur la plus-value, en vertu de l’article 2952 C.c.Q., la détermination de la plus-value doit se faire conformément à la méthode de calcul du droit antérieur.

Lorsqu’il y a lieu de distribuer l’argent provenant de la vente d’un immeuble grevé d’hypothèques légales de la construction, on doit déterminer le rang des différents créanciers. L’article 2952 C.c.Q. prescrit que les hypothèques légales en faveur des participants à la construction prennent rang, pour la plus-value, avant toutes les autres hypothèques, même publiées avant. Toutefois, les hypothèques légales du domaine de la construction ne priment pas les créances prioritaires, qui prennent rang avant toutes les hypothèques (art. 2650 C.c.Q.). La distribution du prix de vente s’effectue donc d’après l’ordre suivant :

1. a)      les frais d’exécution
2. b)      les créances prioritaires;
3. c)      les créances hypothécaires du domaine de la construction pour la plus-value relative;
4. d)      les autres créances hypothécaires pour le montant établi par la ventilation qui représente la valeur relative de l’immeuble non amélioré;
5. e)       les créanciers ordinaires ( 766 N.C.P.C.).

Nous avons vu que les bénéficiaires de l’hypothèque légale du domaine de la construction sont les ouvriers, les fournisseurs de matériaux, les entrepreneurs et les sous-entrepreneurs, ainsi que les architectes et les ingénieurs (art. 2726 C.c.Q.). L’ancien article 2013 c) C.c.B.-C. établissait que ces différents bénéficiaires devaient être payés dans l’ordre que nous venons de mentionner. Ce sous-ordre de collocation n’a pas été repris dans le nouveau Code civil, qui prescrit à l’article 2952 C.c.Q. que les participants à la construction sont payés, entre eux, en proportion de leur créance respective.

La vente sous contrôle de justice du bien hypothéqué entraîne l’extinction des hypothèques (art. 2794 C.c.Q. et art. 759 N.C.P.C.). Toutefois, les créanciers conservent pour le solde de leur créance impayé une créance ordinaire.

Contrairement aux autres hypothèques légales, celle du domaine de la construction existe sans qu’il soit nécessaire de la publier (art. 2726 in fine C.c.Q.). Elle naît donc automatiquement lorsqu’un des bénéficiaires détient une créance de cette nature. Cependant, lorsque le participant à la construction n’a pas contracté directement avec le propriétaire, l’article 2728 C.c.Q. impose une formalité pour que l’hypothèque légale puisse prendre naissance, la dénonciation. Cependant, l’ouvrier est exempté de cette formalité. L’hypothèque légale de ce dernier prend donc toujours naissance automatiquement. Le but de la dénonciation est d’informer le propriétaire que des sous-contrats ont été accordés par l’entrepreneur et qu’il doit s’assurer que les sous-traitants ont été payés avant de verser complètement le prix des travaux à l’entrepreneur (art. 2123 C.c.Q.).

La dénonciation n’est pas une formalité complexe. La seule exigence prévue par l’article 2728 C.c.Q. est la forme écrite. En pratique, il s’agit simplement d’envoyer une lettre au propriétaire lui dénonçant le contrat passé pour les travaux sur son immeuble. Le contenu de cette dénonciation n’est pas spécifié dans le nouveau code. Il faut donc s’en remettre à la jurisprudence antérieure qui a interprété les termes « dénoncer son contrat » comme signifiant que le participant à la construction doit indiquer qu’il a l’intention d’inscrire une hypothèque légale contre l’immeuble du propriétaire s’il n’est pas payé par son débiteur et l’étendue de son contrat avec ce dernier. Le propriétaire doit être en mesure de retenir un montant suffisant pour faire face à l’inscription de cette hypothèque légale. La simple connaissance du contrat par le propriétaire n’équivaut pas à la dénonciation exigée à l’article 2728 C.c.Q.270.

L’hypothèque légale du domaine de la construction subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux (art. 2727, al. 1 C.c.Q.). Le bénéficiaire doit s’assurer de la conserver en exécutant les formalités prescrites à l’article 2727 C.c.Q. Il s’agit de l’inscription, de la signification et de l’action ou du préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

L’hypothèque légale du domaine de la construction peut vivre sans inscription jusqu’à 30 jours après la fin des travaux. Implicitement, le législateur admet que les travaux qui se déroulent sur l’immeuble constitue une publicité suffisante, qui doit éveiller les soupçons sur l’existence possible d’hypothèques légales du domaine de la construction. Un acquéreur éventuel doit donc s’enquérir auprès de son vendeur des noms des personnes qui ont effectué les travaux ou fourni des matériaux et obtenir les preuves de leur entier paiement.

Cette publicité automatique cesse trente jours après la fin des travaux. Le participant qui n’a pas été payé doit donc s’assurer d’inscrire son hypothèque légale avant la fin de ce délai, s’il veut conserver son hypothèque. Il n’est toutefois pas tenu d’attendre que la fin globale des travaux soit survenue pour inscrire son hypothèque légale. Le délai prévu à l’article 2727 C.c.Q. est un délai limite, au-delà duquel il n’est plus possible de l’inscrire. Lorsqu’un participant à la construction, par exemple celui qui a fait les fondations, a lui-même fini d’exécuter son contrat et qu’il n’a pas été payé, rien ne l’empêche d’inscrire immédiatement son hypothèque, même si l’ensemble des travaux n’est pas terminé. Il pourrait bénéficier de la protection automatique que lui donne la loi, mais il peut s’il le préfère inscrire immédiatement son droit contre l’immeuble.

Le contenu de l’avis est clairement établi à l’article 2727 C.c.Q. Il doit désigner l’immeuble grevé, soit celui qui a fait l’objet des travaux, et indiquer le montant de la créance. Comme cet avis constitue une réquisition d’inscription au registre foncier, il doit également respecter les exigences relatives à la publicité des droits.

Une deuxième formalité est prévue au deuxième alinéa de l’article 2727 C.c.Q., soit la signification de l’avis au propriétaire de l’immeuble. La Cour d’appel a précisé que, contrairement à l’ancien Code civil, aucun délai n’est prévu à l’article 2727 C.c.Q. pour signifier cet avis. Cependant, elle a jugé cette formalité essentielle à la conservation de l’hypothèque légale. L’avis d’hypothèque doit être signifié avant le préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

L’hypothèque légale du domaine de la construction s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour la conserver, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (art. 2727, al. 3 C.c.Q.). Lorsque le créancier a contracté directement avec le propriétaire, ce dernier est à la fois tenu personnellement et hypothécairement à son égard. Le participant à la construction peut donc alors, à son choix, intenter une action personnelle contre le propriétaire pour qu’il soit condamné à le payer ou exercer directement ses droits hypothécaires en inscrivant un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire (art. 2757 et s. C.c.Q.). L’exécution de l’une ou l’autre de ces formalités suffit pour la conservation de l’hypothèque légale.

Pour un créancier de la construction n’ayant pas contracté directement avec le propriétaire, seule la voie de l’inscription d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire lui est ouverte, puisque le propriétaire n’est pas son débiteur. L’inscription d’un préavis d’exercice nécessite que la créance pour laquelle le créancier veut exercer ses droits hypothécaires soit exigible (art. 2748, al. 2 C.c.Q.). Or, si le créancier a donné un terme pour payer qui excède six mois de la fin des travaux, sa créance ne sera pas exigible à temps pour lui permettre d’inscrire un préavis. Il doit, dans ces circonstances, publier une action en conservation d’hypothèque légale (art. 2735 C.c.Q.).

Si l’hypothèque légale n’a pas été conservée conformément au troisième alinéa de l’article 2727 C.c.Q., elle peut être radiée suivant l’article 3061, al. 1 C.c.Q.285. Cette disposition, telle que modifiée, prévoit que la radiation peut être demandée par tout intéressé si, dans les six mois qui suivent soit la date de l’inscription, soit la date de la fin des travaux, selon la dernière éventualité, aucune action n’a été intentée et publiée ou aucun préavis n’a été publié. La réquisition doit faire état des causes de radiation et être accompagnée d’une preuve qu’elle a été signifiée aux créanciers au moins dix jours précédant sa présentation à l’officier de la publicité des droits.

La notion de fin des travaux est capitale, tout comme elle l’était dans le droit antérieur. En effet, elle marque le départ du calcul des délais pour accomplir les formalités de conservation des hypothèques légales du domaine de la construction. Elle est définie à l’article 2110, al. 1 C.c.Q. Suivant cette disposition, elle survient « lorsque l’ouvrage est exécuté et en état de servir conformément à l’usage auquel on le destine ». La notion de fin des travaux a été empruntée au droit antérieur et les nombreuses causes de jurisprudence ayant permis de mieux cerner cette notion demeurent pertinentes.

Nous reprendrons ici seulement les balises les plus importantes qui ont été établies par la jurisprudence. Premièrement, il n’existe qu’une seule fin des travaux pour l’ensemble d’un projet de construction ou de rénovation touchant un immeuble, c’est-à-dire par unité d’exploitation. Ainsi, les participants à la construction doivent tous exécuter leurs formalités de conservation de leur hypothèque légale dans le même délai maximal. Pratiquement, cela revient à dire que le créancier qui intervient au début du projet de construction, comme celui qui fait les fondations, a plus de temps pour s’assurer d’être payé avant la fin des travaux que celui qui arrive à la toute fin du projet, comme le peintre.

Deuxièmement, « la fin des travaux doit s’entendre du temps où l’immeuble est prêt, avec tout ce que comporte l’exécution intégrale du contrat, à l’usage auquel il est destiné ».

Troisièmement, le début de l’occupation de l’immeuble ne peut servir à déterminer la date de la fin des travaux. De même, la date d’acceptation des travaux par l’architecte ne marque pas automatiquement la date de la fin des travaux.

Quatrièmement, les travaux qui ont pour but de corriger des malfaçons ne retardent pas l’arrivée de la fin des travaux. Le raisonnement qui sous-tend ce principe est que des travaux mal exécutés sont néanmoins faits.

Finalement, il y a lieu de distinguer la suspension temporaire des travaux de leur abandon définitif. Seul ce dernier amène la fin des travaux. Pour qu’il y ait abandon des travaux, il faut que le propriétaire manifeste sa volonté de les abandonner à son créancier ou qu’il pose des gestes incompatibles avec le désir de continuer les travaux. L’absence de fonds pour continuer les travaux, la faillite, la vente de l’immeuble ou le décès du propriétaire ou l’extinction de la personne morale qui est propriétaire n’amèneront pas automatiquement l’abandon des travaux. Il appartient au propriétaire, à ses héritiers, à l’acheteur ou au syndic de faillite de manifester leur intention d’abandonner ou non les travaux. La simple suspension n’oblige donc pas les créanciers de la construction à remplir leurs formalités de conservation, puisque le délai ne commence pas à courir. Le fardeau de prouver l’abandon des travaux repose sur celui qui l’invoque. Il faut juger « les faits et circonstances tels qu’ils étaient connus à l’époque par les parties impliquées et non ce qu’on a appris à la suite d’événements postérieurs ».

Après avoir examiné les droits conférés aux créanciers du domaine de la construction, il convient de regarder comment le propriétaire de l’immeuble faisant l’objet des travaux peut se protéger contre l’inscription d’hypothèques légales sur son lot. Un droit de rétention est accordé au propriétaire. Ce droit n’apparaît pas au livre « Des priorités et des hypothèques », mais plutôt au chapitre du contrat d’entreprise et de service. L’article 2123 C.c.Q. permet au propriétaire de retenir, sur le prix du contrat, une somme suffisante pour acquitter les créances des ouvriers, de même que celles des autres personnes pouvant faire valoir une hypothèque légale sur l’ouvrage immobilier, et qui lui ont dénoncé leur contrat avec l’entrepreneur, pour les travaux faits ou les matériaux ou services fournis après cette dénonciation. On voit que cette protection vaut contre l’inscription d’hypothèques par les participants à la construction autres que l’entrepreneur général. Cette mesure protège le propriétaire contre l’entrepreneur qui ne paierait pas ceux avec qui il contracte. Il l’autorise à exiger les quittances prouvant que l’entrepreneur a payé ceux-ci (art. 2123, al. 2 C.c.Q.). Cette disposition permet de diminuer le nombre d’inscriptions d’hypothèques légales. Toutefois, si le propriétaire fait lui-même défaut de payer l’entrepreneur général, celui-ci pourra, bien entendu, inscrire une hypothèque légale.

D’autres moyens sont également utilisés, en pratique, pour éviter l’inscription d’hypothèques légales du domaine de la construction. Le bailleur de fonds du projet exige souvent des renonciations à la garantie légale ou une cession de rang. Bien que les personnes participant à la construction aient demandé, lors de la réforme du Code civil, de rendre l’hypothèque légale de la construction d’ordre public, le législateur n’a pas retenu cette proposition. Ainsi, le créancier hypothécaire qui finance le projet de construction exigera des participants à la construction qu’ils renoncent à leur hypothèque légale ou qu’ils lui cèdent leur rang préférentiel. Cette renonciation au droit à l’hypothèque légale ne contrevient pas à l’article 2936 C.c.Q., car il s’agit d’une renonciation au droit lui-même et non à celui de le publier.

De même, des cautionnements d’exécution et de paiement doivent souvent être fournis par l’entrepreneur général. Ceux-ci garantissent le paiement des fournisseurs, des sous-entrepreneurs et des ouvriers par la caution, à défaut de ce faire par l’entrepreneur général. Le propriétaire ne pourrait probablement pas alors utiliser le droit de rétention prévu à l’article 2123 C.c.Q., puisqu’il pourrait s’agir d’une sûreté suffisante au sens de cette disposition.

Finalement, le propriétaire pourrait demander de substituer à cette hypothèque légale qui grève son immeuble une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement. Le propriétaire doit avoir un intérêt à demander la substitution.

Depuis les modifications apportées en 2009 à l’article 2702 C.c.Q., qui exige dorénavant une remise matérielle pour la création du gage, plusieurs mettent en doute la suffisance d’un simple dépôt d’une somme d’argent dans un compte comme sûreté de remplacement, malgré la décision de 2009 de la Cour d’appel considérant suffisante comme sûreté de remplacement le dépôt au greffe d’une somme d’argent.

Pour des informations concernant la vente d’un bien immobilier hypothéqué sous contrôle de justice nous vous invitons à visionner notre vidéo portant sur La vente sous contrôle de justice:

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