L’aliénation d’un immeuble pour une contrepartie insuffisante
L’aliénation d’un immeuble pour une contrepartie insuffisante par un contribuable à une personne avec laquelle il a un lien de dépendance entraine l’application de l’article 422 de la Loi sur les impôts (LI)(1) . Il en est de même lorsqu’une telle aliénation constitue une donation, et ce, même si les parties n’ont pas entre elles un lien de dépendance.
L’article 422 de la LI ne fait pas de distinction entre une donation avec charge et une donation qui ne comporte pas charge, de sorte qu’il s’applique indistinctement à l’une comme à l’autre.
Conséquemment, lorsqu’un contribuable donne un immeuble à une personne avec laquelle il a, ou non, un lien de dépendance, l’aliénation et l’acquisition du bien sont réputées, en vertu des paragraphes a et c de l’article 422 de la LI, être faites à la juste valeur marchande (JVM) de ce bien au moment de l’acquisition ou de l’aliénation. (2)
Ainsi, dans la situation où un contribuable donne un immeuble ayant une juste valeur marchande de 200 000$ au moment de la donation à charge par le donataire de payer le solde du prêt hypothécaire au montant de 100 000$, le produit de l’aliénation pour le donateur sera réputé, en vertu du paragraphe c de l’article 422 de la LI, être égal à 200 000 $, et le cout d’acquisition de l’immeuble pour le donataire sera réputé, en vertu du paragraphe a de l’article 422 de la LI, être égal à 200 000$ également.
Les conséquences fiscales au palier fédéral seront identiques. En effet, l’article 69(1)c) Loi de l’impôt sur le revenu (LIR) (3) prévoit que le contribuable qui acquiert un bien par donation est réputé acquérir le bien à sa JVM et un particulier donne un immeuble est réputé lavoir disposé de ce bien à sa JVM et ce même si la donation est à charge pour le donataire d’assumer le prêt hypothécaire. (4)
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[1] Loi sur les impôts (chapitre I-3)
[1] IMP 422-1/R1 publié par Revenu Québec qui s’intitule « Aliénation d’un immeuble pour une contrepartie insuffisante »
[1] Loi de l’impôt sur le revenu ( L.R.C. (1985), ch. 1 (5e suppl.))
[1] https://taxinterpretations.com/cra/severed-letters/2014-0519981e5
