Fiscalité : Prête-nom et détention d’un immeuble
La notion de prête-nom est un croisement entre la contre-lettre et le mandat. Si la rédaction de cette contre-lettre clarifie la situation entre le mandant et le mandataire, cette dernière est-elle pleinement opposable aux autorités fiscales.
En plus, d’un contrat de prête-nom, afin de déterminer qui est le véritable propriétaire, il faut tenir compte de facteurs comme le droit de possession, le droit de toucher des loyers, le droit d’hypothéquer le bien, le droit d’en transférer le titre par vente ou par testament, l’obligation de le réparer, l’obligation de payer des impôts fonciers, ainsi que d’autres obligations et droits pertinents. Il n’est pas nécessaire que tous ces critères de propriété soient réunis pour que l’on puisse conclure qu’une personne est le véritable propriétaire du bien, ce qui est une question de fait dans chaque cas particulier.
L’affaire Victuni est considérée comme la pierre angulaire en matière de transaction simulée. Cet arrêt a, reconnu l’opposabilité de la contre-lettre aux autorités fiscales et, introduit l’obligation pour le mandataire « de faire connaître au fisc ce qu’il perçoit pour le compte de son mandant ».
Depuis Victuni, la jurisprudence a confirmé l’opposabilité de la contre-lettre aux autorités fiscales, mais « a établi une distinction entre le rôle de cotiseur et celui de percepteur joué par le ministère du Revenu. Le ministère du Revenu, dans son rôle de cotiseur, se doit de tenir compte d’une contre-lettre invoquée par un contribuable, alors qu’en tant que percepteur, il peut décider qu’une contre-lettre ne lui est pas opposable si elle lui cause un préjudice ».
Suivant ce qui précède, il est donc primordial de dévoiler promptement l’existence de la contre-lettre, faute de quoi la contre-lettre pourrait ne plus être opposable aux autorités fiscales.
De plus, le mandataire qui possède un bien pour le compte d’autrui doit faire connaître au ministère du Revenu du Québec ce qu’il perçoit pour le compte de son mandant, et le mandant doit divulguer le prête-nom au Ministère et transmettre les documents pertinents lors de la production de sa déclaration fiscale », la « déclaration fiscale » dont il est question ici est celle où l’inclusion d’un revenu doit être déclarée.
Toutefois, une remise de l’immeuble au mandant par le mandataire n’implique aucune aliénation pour le mandataire et donc, aucun gain en capital imposable pour ce dernier.
À noter qu’aucun formulaire n’est prévu, tant au provincial qu’au fédéral, afin de divulguer l’existence de la relation de prête-nom.
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