Fiscalité et copropriété locative
Les explications suivantes s’appliquent lorsqu’une unité d’immeuble en copropriété est utilisée dans le cadre d’une entreprise ou est louée à d’autres personnes, mais ne s’appliquent pas lorsqu’elle est utilisée principalement comme résidence personnelle (soit comme résidence principale soit comme résidence de vacances) du propriétaire.
Lorsqu’un immeuble en copropriété est loué à d’autres au cours de la période où il n’est pas utilisé personnellement par le propriétaire, les explications qui suivent ne s’appliquent que si le propriétaire a un espoir raisonnable de profit tiré de la location de l’immeuble en copropriété.
Déduction pour amortissement 6. Aux fins de la déduction pour amortissement (DPA), lorsqu’une unité comprend un terrain, la répartition habituelle des coûts entre le terrain et l’immeuble doit être établie.
Une telle répartition est nécessaire, par exemple, lorsqu’un appartement situé au rez-de-chaussée comprend une cour extérieure, ou qu’une unité unifamiliale isolée d’un immeuble en copropriété comprend une cour située à l’avant ou à l’arrière qui ne fait pas partie des éléments communs.
Lorsqu’il y a achat d’une unité, l’acheteur acquiert une participation proportionnelle aux éléments communs rattachés à cette unité. Il faut également faire la répartition des coûts attribuables aux éléments communs entre le terrain, l’immeuble et d’autres biens amortissables (comme un stationnement). Par conséquent, le coût en capital d’une unité comprend le coût d’acquisition et les dépenses en immobilisation de la fraction de l’immeuble en copropriété que l’unité occupe, de même que tous les coûts attribuables à la participation proportionnelle du détenteur de l’unité dans les éléments communs de tous les biens amortissables.
Pour les unités acquises après 1987, le coût en capital d’une unité d’immeuble en copropriété (fraction de l’immeuble en copropriété que l’unité occupe) est généralement inclus dans la catégorie 1 de l’annexe II du Règlement aux fins de la DPA. Toutefois, si l’unité a été acquise avant 1988, il est possible qu’elle puisse être incluse dans la catégorie 3, 6, 31 ou 32.
Restriction relative à la DPA et règle de la catégorie distincte 7 : Le paragraphe 1100(11) du Règlement limite le montant de la DPA qui peut être demandé pour des biens locatifs. Une unité d’immeuble en copropriété qui remplit les conditions de la définition de « bien locatif » du paragraphe 1100(14) est assujettie à cette restriction de telle sorte que le propriétaire d’une unité ne peut pas créer ou augmenter une perte nette provenant de la location du bien. En outre, le paragraphe 1101(1ac) du Règlement exige que soit établie une catégorie distincte pour chaque unité dont le coût en capital est de 50 000 $ ou plus. Toutefois, si le contribuable est propriétaire d’une ou de plusieurs unités ou lots dans un même édifice qui ont un coût en capital total d’au moins 50 000 $, toutes ces unités ou tous ces lots d’un même édifice seront considérés être des biens locatifs unitaires d’une catégorie distincte.
Réparations et rénovations : Habituellement, une partie des charges de copropriété que le propriétaire de l’unité paie est attribuée au fonds de réserve de la société d’immeuble en copropriété pour l’entretien, les réparations, les améliorations ou les ajouts apportés aux éléments communs. De plus, le propriétaire d’une unité peut se voir imposer un droit extraordinaire par la société d’immeuble en copropriété pour une partie des coûts relatifs aux réparations ou aux rénovations qui doivent être apportées aux éléments communs. Dans l’un ou l’autre des cas, aucune déduction ni capitalisation de la dépense n’est permise avant que le montant ne soit dépensé pour que la société d’immeuble en copropriété gagne un revenu, parce que les dépenses payées d’avance ou les dépenses qui sont payées avant qu’elles ne soient effectivement engagées ne sont pas déductibles, comme il est expliqué dans la dernière version du bulletin d’interprétation IT-417, Dépenses payées d’avance et frais reportés.
Les dépenses en immobilisation engagées pour le terrain ne font pas partie du coût en capital de la fraction de l’immeuble en copropriété que l’unité occupe et ne sont pas déductibles dans le calcul du revenu, sauf pour les dépenses expressément prévues dans la Loi. Par exemple, le coût de l’aménagement paysager est peut-être déductible en vertu de l’alinéa 20(1)aa) de la Loi.
Dans la province de Québec, le régime de copropriété d’immeubles est reconnu dans le Code civil du Québec. Celui-ci renferme des articles portant sur la « copropriété divise d’un immeuble », qui sont analogues aux dispositions législatives concernant les immeubles en copropriété en vigueur dans les autres provinces et territoires. Ces articles prévoient la possession directe d’unités d’un immeuble en copropriété (appelées « fractions »).
Chaque fraction comprend une partie du terrain et de l’immeuble qui est la propriété d’un copropriétaire et qui est réservée à l’utilisation exclusive de ce copropriétaire (appelée « les parties privatives ») et un intérêt indivis dans les parties communes du terrain de l’immeuble (appelées « les parties communes »). Lorsqu’une déclaration de copropriété est publiée, un syndicat est établi à titre de personne juridique responsable de la protection des droits des copropriétaires, ainsi que de la gestion et de l’entretien des parties communes de l’immeuble en copropriété. Aux fins de l’impôt sur le revenu, un tel syndicat est considéré comme étant une société. En tenant compte de ces différences, le contenu du présent bulletin s’applique de façon équivalente aux immeubles en copropriété établies en vertu du Code civil du Québec.
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