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Copropriété: Mécanique du vote de l’art. 1097 C.c.Q.

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Malgré qu’il soit relativement simple, d’identifier dans quelles circonstances s’appliquent l’article 1097 C.c.Q., la compréhension de la façon dont le vote doit être comptabilisé s’avère souvent plus laborieuse. Conséquemment, nous tenterons de démystifier le tout dans les lignes qui suivent. Par ailleurs, il est propice de mentionner que le raisonnement qui suit s’applique mutatis mutandis au vote selon l’article 1098 du C.c.Q.

En vertu de l’article 1097 C.c.Q., sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent:

 1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;

 2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux;

 3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;

 4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions.

Premièrement, l’article 1097 C.c.Q. exige une majorité en nombre des copropriétaires en titre de l’immeuble et non pas uniquement ceux présents à l’assemblée. Il faut comprendre également qu’il doit être tenu compte des copropriétaires indivisaires (par exemple une fraction appartenant à plus qu’une personne comme dans le cas de conjoints) dans le calcul du nombre de copropriétaires de l’immeuble des copropriétaires indivisaires. Dans ce cas, le nombre de copropriétaires sera probablement supérieur au nombre d’unités d’habitation formant l’immeuble.[1]  

Il faut donc que le nombre de copropriétaires ayant voté pour la résolution soit supérieur à la moitié en nombre de tous les copropriétaires de l’immeuble (le total des copropriétaires uniques et des copropriétaires indivisaires). Si moins que la majorité en nombre de tous les copropriétaires de l’immeuble ne votent pas en faveur de la résolution, il est inutile de procéder à la deuxième étape.[2]

Deuxièmement, tous les copropriétaires qui auront voté en faveur de la proposition doivent détenir ensemble un minimum de 75% des voix (en valeur relative des fractions) détenues par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. [3] En d’autres mots, il est requis que toutes les copropriétaires qui ont voté en faveur de la résolution, détiennent ensemble, un minimum de 75% de toutes les voix (selon la quote-part).[4] Il est important de noter que les stationnements, s’ils sont des parties privatives ayant un numéro de cadastre propre, doivent faire partie du décompte des droits de vote d’une fraction de copropriété.[5]

Finalement, il est opportun de souligner que toute décision n’ayant pas respecté les majorités requises peut faire l’objet d’un recours en nullité en vertu de l’article 1103 C.c.Q.

 


[3]http://www.avantagescondo.com/le-quorum-aux-r%C3%A9unions-du-conseil-dadministration-et-aux-assembl%C3%A9es-g%C3%A9n%C3%A9rales-des-copropri%C3%A9taires.aspx

[4] Supra, note 1

[5] http://www.fisetlegal.com/es/nuestros-textos-en-copropiedad/113-le-deroulement-des-assemblees-des-coproprietaires

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