Conjoints de faits, Condos et dettes…
Le présent texte porte sur les certaines conséquence inhérentes à la détention commune d’un condo par des conjoints de faits. Ce texte traitera notamment des aspects suivants : L’impact d’une faillite de votre conjoint sur votre condo; La possibilité de saisi des meubles ornant le condo lors d’une faillite de votre conjoint; La possibilité d’être tenu légalement responsable des dettes de votre conjoint; La possibilité de vendre votre condo afin de vous libérer de tous liens avec votre conjoint.
Quel serait l’impact d’une éventuelle faillite de votre conjoint sur votre condo? D’emblée, il est opportun de souligner que le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit que le cautionnement ne se présume pas; il doit être exprès.[1] En conséquence, votre condo ne peut être donné en garantie que si vous y avez consenti par écrit, et ce dû au fait que vous êtes copropriétaire indivis du condo. De plus, en générale, les conventions hypothécaires (« Convention ») interdisent que le condo soit donné en garantie sans avoir obtenu au préalable le consentement écrit de la banque.
Toutefois, lors de la faillite d’un conjoint, copropriétaire indivis d’un condo, le syndic de faillite obtiendra la saisine de la quotepart de l’indivisaire ayant fait la cession de ses biens. Donc, seule la quotepart de votre conjoint ferait partie de son éventuelle faillite. Conséquemment, le syndic pourrait théoriquement forcer la vente sous contrôle de justice tout en vous remettant votre quotepart du produit de vente du condo, et ce sans votre consentement préalable. En effet, les conjoints de fait ne bénéficient pas de la protection prévue à l’article 404 du C.c.Q.[2]
Le syndic pourrait également trouver un acheteur pour la part indivise du failli, mais subséquemment, vous pourriez selon l’article 1022 C.c.Q.[3] exercer votre droit de retrait en remboursant à l’acquéreur le prix qu’il a payé au syndic.[4]
Nonobstant ce qui précède, généralement le syndic de faillite offre l’option au conjoint du failli, d’empêcher la vente du condo ou la vente de la quotepart du failli en contrepartie d’une somme équivalente à la valeur de la quotepart du failli dans l’équité de l’immeuble en question.
Il est égalent opportun de souligner que la Convention contient habituellement une clause de défaut qui prévoit que la faillite d’un débiteur est une cause de défaut à la Convention. Il est généralement prévu que l’institution peut exiger le remboursement de la totalité du prêt suivant un défaut d’un débiteur. Nous vous ferons part de solutions envisageables en matière de refinancement hypothécaire ci-dessous.
Voici nos commentaires relatifs au deuxième aspect à savoir si les meubles ornant le condo peuvent être saisis lors d’une éventuelle faillite d’un des conjoints de faits. Puisque les conjoints de fait demeurent chacun propriétaires des biens qu’ils ont acquis individuellement avant ou pendant leur vie commune, le conjoint qui prouve être propriétaire unique d’un bien meuble pourra le revendiquer. En effet, le syndic de faillite doit déterminer la portion qui vous appartient dans la valeur des meubles communs. Il ne pourra pas se servir de cette portion pour payer les dettes de votre conjoint. Si les meubles vous appartiennent en entier, ils ne pourront pas servir au remboursement des dettes de votre conjoint dans le cadre de sa faillite.
Concernant le troisième aspect, à savoir si on peut être responsable des dettes de son conjoint de faits? La Loi sur les impôts prévoit qu’un conjoint de fait est une personne qui vit avec vous dans une relation conjugale qui a duré au moins 12 mois sans interruption.[5] Conséquemment, il semble opportun de mentionner que la Loi de l’impôt sur le revenu prévoit qu’une personne qui reçoit un transfert « sans contrepartie » de la part d’une personne avec qui elle a un « lien de dépendance » peut être tenue responsable des dettes fiscales de la personne qui lui a remis l’argent.[6] Cette disposition permet d’éviter qu’un contribuable au bord de la faillite donne tous ses biens à son conjoint sans contrepartie.
Toutefois, le simple fait que vous soyez conjoint de faits ne vous rend pas responsable de la totalité des dettes de votre conjoint de fait. Sous réserve de certaines exceptions comme celle de la Loi sur les impôts mentionnée ci-dessus, vous êtes responsable de vos dettes personnelles, votre conjoint de fait est responsable de ses dettes personnelles et le couple est responsable des dettes communes engagées conjointement, pour lesquelles les deux se sont portés garants auprès du créancier.
Finalement, à savoir si vous pourriez vendre votre condo afin de vous libérer de tous liens avec votre conjoint de faits? Dans un tel scénario, trois options seraient envisageables. Premièrement, vous pourriez acheter la part de votre conjoint. Vous devrez évidemment vous qualifier au financement auprès de la banque.[7] Il est important de savoir que la SCHL offre un programme d’assurance refinancement jusqu’à hauteur de 95% qui pourrait vous aider à obtenir les fonds nécessaires afin d’acheter la part de votre conjoint. Par ailleurs, il devrait être possible de négocier avec votre institution afin de ne pas avoir de pénalité de rupture de contrat si vous renouvelez le prêt avec la même institution.[8]
Deuxièmement, vous pourriez vendre votre part du condo à votre conjoint. Cette solution vous libèrerait de tous liens avec votre conjoint. Toutefois, votre résidence serait alors sujette à une saisie éventuelle en cas de faillite de votre conjoint.
Troisièmement, vous pourriez vendre le condo à un tiers avant une faillite éventuelle. Cette vente pourrait être effectuée avec ou sans un contrat parallèle de location-rachat. En effet, vous pourriez vendre le condo à un tiers et signer un bail avec ce dernier afin de pouvoir bénéficier un droit d’usage dans le condo. La vente au tiers pourrait même prévoir une option de rachat à un prix prédéterminé.
[1] Code civil du Québec, art. 2335
[2] Voir : L’affaire Syndic de Herzl
[3] Tout indivisaire peut, dans les 60 jours où il apprend qu’une personne étrangère à l’indivision a acquis, à titre onéreux, la part d’un indivisaire, l’écarter de l’indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu’elle a acquittés. Ce droit doit être exercé dans l’année qui suit l’acquisition de la part.
Le droit de retrait ne peut être exercé lorsque les indivisaires ont, dans la convention d’indivision, stipulé des droits de préemption et que, portant sur un immeuble, ces droits ont été publiés.
[4] Boutet (Syndic de), 2007 QCCS 6298
[5] Dans cette définition, l’expression « 12 mois sans interruption » comprend les périodes de moins de 90 jours où vous avez vécu séparément en raison de la rupture de votre union.
[6] L’article 160 de la Loi de l’impôt sur le revenu
[7] Vous devriez être en mesure de vous qualifier seul en raison de la valeur du condo et de l’importance de vos revenus.
[8] L’article 13 de votre Convention hypothécaire prévoit la possibilité de transférer le financement avec le consentement de l’institution. De plus, l’article 22 de votre Convention hypothécaire prévoit la possibilité de modifier l’acte avec le consentement de l’institution.
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